L’ enfiteusi è, fra i diritti reali su cosa altrui quello di più esteso contenuto, al punto di essere stato considerato nei secoli precedenti come una forma di “piccola proprietà”.

L’enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha durata non inferiore a venti anni. Non è però suscettibile di subenfiteusi. Ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione speciale è stata estesa anche ai fondi urbani.

Sul fondo l’enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un proprietario (Codice Civile), ma con due obblighi specifici:

1. di migliorare il fondo;
2. di corrispondere al nudo proprietario (“concedente”) un canone periodico(una somma di danaro ovvero una quantità fissa di prodotti naturali), per la cui determinazione l’autonomia delle parti è vincolata dai criteri previsti dalle leggi speciali in materia.

L’affrancazione è l’acquisto della proprietà da parte dell’enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari al canone annuo moltiplicato per venti. Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell’enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.

Il diritto di enfiteusi è suscettibile di comunione ("coenfiteusi"), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacchè l’obbligo di migliorare il fondo presuppone la piena materiale disponibilità di questo da parte dell’enfiteuta.

Al concedente spetta il diritto di domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l’estinzione del diritto di enfiteusi:

1. se l’enfiteuta non adempia l’obbligo di migliorare il fondo;
2. se non paga due annualità di canone.

Fra domanda di devoluzione ed affrancazione prevale la seconda.

Una causa di estinzione dell’enfiteusi è il perimento totale del fondo (art. 963)

Diritto civile

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