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George-Washington-Innenhof.jpg in Wien]] Wien KarlMarxHof.jpg Mit sozialem Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen, für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Über Jahrzehnte war die gesetzliche Grundlage in der Bundesrepublik Deutschland das II. Wohnungsbaugesetz, das als Ziel formulierte, Wohnungen zu schaffen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für breite Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (Zitat aus § 1 II. WoBauG). Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum wurde bereits nach dem II. WoBauG außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht. Dieses Gesetz wurde zum 01.09.2001 durch das Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechtes abgelöst, das das Gesetz zur sozialen Wohnraumversorgung (WoFG) enthält. Es regelt den Wohnungsbau und anderer Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten mit Mietwohnungen, einschließlich genossenschaftlichem Wohnraum, und die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum für Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können.’ Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum soll außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht werden.
Wie in vielen Ländern stellt der soziale oder öffentliche Wohnungsbau in Deutschland eine staatliche Transferleistung dar. Daneben war er bis in die 1990er Jahre mit seinen umfassenden öffentlichen Investitionen ein wichtiges Element der staatlichen Wirtschaftsbeeeinflussung und der Städtebaupolitik. Mit dem Umbau der sozialen Sicherungssysteme seit Mitte der 1990er Jahre hat sich daher auch die Rolle und Funktion des sozialen oder öffentlichen Wohnungsbaus für die Reproduktion der Stadt und ihrer Mieter gewandelt.
Vom Sozialen Wohnungsbau zur Sozialen Wohnraumförderung
Aus einer Tradition der Wohnungsreform und des öffentlichen Wohnungsbaus der Weimarer Republik und seinen beeindruckenden qualitativen Ergebnissen des Modernen Bauens entstanden nach dem zweiten Weltkrieg zwei Entwicklungsstränge. Ein staatlicher Massenwohnungsbau in der DDR, der über drei Qualitätsperioden vom Bauen in der Nationalen Tradition (1950er Jahre) über eine Phase der internationalen Moderne (1960er Jahre) zum massenhaften Plattenbau in Neubaugebieten und den Innenstädten führte. Der soziale Wohnungsbau der Bundesrepublik war dagegen von Anfang an durch ein Nebeneinander von Miet- und Genossenschaftswohnungen und der Förderung des Wohnungseigentums für die im Gesetz beschriebenen Gruppen gekennzeichnet. Für den Mietwohnungsbau, der Anfangs als Lückenschließung von Kriegsbrachen, später aus Neubau auf der Grünen Wiese und seit den 1970er Jahren auch als Ersatzneubau in Stadterneuerungsgebieten durchgeführt wurde, waren anfangs städtische Gesellschaften die wichtigsten Akteure, die dadurch eine wichtige stadt- und sozialpolitische Rolle übernahmen. Seit den 1980er Jahren wurden die Länderprogramme zunehmend für private Investoren geöffnet. Der Soziale Wohnungsbau nach dem II. Wohnungsbauförderungsgesetz und nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung ist prinzipiell als ein Vertrags- und Finanzierungsinstrument organisiert. Durch unterschiedliche Formen von Subventionen (Baukosten- und Aufwendungszuschüsse, Zinsverbilligung) werden die Mieten unter die Kostenmiete gesenkt und dadurch für die berechtigten untere Einkommensgruppen geöffnet. Bedingt durch die Laufzeit der Verträge, fallen die Bestände des sozialen Wohnungsbaus nach einigen Jahrzehnten dem allgemeinen, durch die Mietengesetzgebung regulierten Markt zu. Dadurch verringert sich der Bestand seitdem der neu hinzukommende Soziale Wohnungsbau deutlich verringert wurde. Eine deutsche Spezialität im europäischen Vergleich ist die Existenz eines quasi Sozialen Wohnungsbaus kommunaler Wohnungsbestände. Sie liegen rechtlich außerhalb der Regelungen des Sozialen Wohnungsbaus, unterliegen oft faktisch aber ähnlichen Miet- und Belegungsregelungen aufgrund politischer Entscheidungen ihrer öffentlichen Gesellschafter. Dieser quasi Soziale Wohnungsbau umfasst jeweils große Teile des komplexen Wohnungsbaus der DDR sowie der aus den Bindungen gefallenen früheren Bestände nach Ende der Bindungsfristen, wobei diese Bestände seit der Jahrhundertwende durch Privatisierung verringert werden. Dieser frühere Soziale Wohnungsbau wurde bereits im Jahr 2001 durch ein Wohnungspolitisches Förderinstrumentarium des Bundes und der Länder abgelöst, das aus mehren Handlungsebenen besteht.
Die Soziale Wohnraumförderung
Die soziale Wohnraumförderung wird vom zuständigen Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung als ein wesentliches Element einer sozial verantwortlichen Wohnungspolitik bezeichnet. Sie wird als erforderlich angesehen, da es selbst bei den guten Rahmenbedingungen, die in weiten Teilen der Bundesrepublik einen im Wesentlichen ausgeglichenen Wohnungsmarkt sicherstellen, immer Haushalte geben wird, die sich aus eigener Kraft - aufgrund zu geringen Einkommens oder aufgrund sozialer Merkmale und besonderer Bedürfnisse - nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung werden private Investoren und kommunale Wohnungsunternehmen dabei unterstützt, preiswerte Mietwohnungen für Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am allgemeinen Wohnungsmarkt bereitzustellen. Gefördert wird vor allem die Modernisierung von vorhandenem Wohnraum zu Gunsten dieser Zielgruppen und der Erwerb kommunaler Belegungsrechte im Bestand. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung wird von zahlreichen Ländern und Kommunen auch die Schaffung von alters- und behindertengerechtem Wohnraum gefördert. Entsprechend der Zuständigkeitsverteilung im Föderalismus regelt der Bund mit dem Wohnraumförderungsgesetz die allgemeinen Grundlagen, Ziele und Zwecke der Wohnraumförderung und beteiligt sich mit Finanzhilfen. Die Durchführung der Förderung liegt in der Verantwortung der Länder.Das Wohngeld
Das Wohngeld ist ein kompensatorisches Element in der grundsätzlich marktwirtschaftlich ausgerichteten Wohnraum- und Mietenpolitik in Deutschland. Damit einkommensschwächere Haushalte die Wohnkosten für angemessenen und familiengerechten Wohnraum tragen können, werden sie in den alten Ländern seit 1965 und in den neuen Ländern seit 1991 mit Hilfe des Wohngelds unterstützt. Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Durch das Wohngeld sind die begünstigten Haushalte nicht nur auf ein ganz besonders preisgünstiges und deshalb enges Marktsegment im Wohnraumbestand beschränkt, sondern es soll ihnen auch der Zugang zu Wohnraum mit durchschnittlichen Kosten ermöglicht werden. Dies unterstützt auch die Erhaltung und Schaffung stabiler Bewohnerstrukturen in den Wohnquartieren. Ab dem 1.1.2005 wird Wohngeld nur noch an Nicht-Transferleistungsbezieher geleistet, da bei Transferleistungsbeziehern die Unterkunftskosten von der Transferleistungsstelle berücksichtigt werden (Transferleistungen sind insbesondere Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung).Eigentumsförderung
Die Organisierte Gruppenselbsthilfe ist ein spezielles Instrument der Eigentumsförderung innerhalb des Sozialen Wohnungsbaus um die Eigentumsbildung, insbesondere junger Familien ohne oder mit wenig Eigenkapital zu ermöglichen.
Ziel der Eigentumsförderung durch die Eigenheimzulage war es Schwellenhaushalten und dabei vorrangig Familien mit Kindern verstärkt den Zugang zum Neubau oder Erwerb eigenen Wohneigentums zu erleichtern. Mit dem im Deutschen Bundestag und im Bundesrat verabschiedeten Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage wird die Eigenheimzulage für Neufälle ab dem 1. Januar 2006 nicht mehr gewährt.
Die Bausparförderung, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage
Angesichts der zunehmenden Tendenz zum Wohneigentum unterstützt der Staat die Bausparförderung durch die Gewährung von Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmer-Sparzulagen.Das Altersvermögensgesetz
Die selbst genutzte Wohnimmobilie wird als ein Element der privaten Altersicherung angesehen, obwohl angesichts der demographischen Entwicklung und der in einigen Regionen vorhandenen massiven Wohnungsleerstände einige Zweifel angebracht sind, ob diese Form der Vermögensbildung überall so sicher ist, wie früher angenommen. Die Grundidee ist, dass mietfreies Wohnen für Wohneigentümer nach der Abzahlungsphase im Alter den Lebensstandard gegenüber dem Wohnen zur Miete erhöht und die finanzielle Sicherheit in Notfällen erhöht. Bei der seit 2002 bestehenden staatlich geförderten privaten Altersvorsorge ("Riester-Rente") wird das selbst genutzte Wohneigentum in Form des so genannten Entnahmemodells berücksichtigt (§§ 92a,b EStG).Die Wohnwirtschaftlichen Förderprogramme der KfW-Förderbank
Zum 1. Januar 2005 haben Bundesregierung und KfW-Förderbank die wohnwirtschaftlichen Programme umgestaltet. Das neue Programmangebot integriert bisher getrennte Programme und wird zielgenauer auf die verschiedenen Nutzerbedürfnisse zugeschnitten. Antragsteller, die ihre Gebäude sanieren und energetisch verbessern wollen, finden ein übersichtlicheres Programmangebot, von der geförderten Einzelmaßnahme bis hin zum komplexen Maßnahmenpaket. Darüber hinaus wird der Neubau energiesparender Gebäude, Errichtung und Erwerb von Fotovoltaikanlagen sowie die Schaffung von Wohneigentum gefördert. Die Förderung erfolgt über die Bereitstellung zinsgünstiger Darlehen.Initiative kostengünstig und qualitätsbewusst bauen
Die Bundesregierung fördert darüber hinaus die "Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen", die umfassend über die Möglichkeiten des kostengünstigen qualitätsbewussten Bauens und Modernisierens informiert.Entwicklungen und Tendenzen
Während Deutschland in der Vergangenheit eine der qualitativen und quantitativen Hochburgen des Sozialen Wohnungsbaus war, hat, beginnend mit der Abschaffung der Privilegien und Bindungen der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und fortgeführt mit dem Rückzug des Bundes aus der Förderung ein deutlicher Bedeutungsverlust des Sozialen Wohnungsbaus stattgefunden. Aufgrund der Förderstruktur des ‚alten’ Sozialen Wohnungsbaus wird sich die Anzahl der Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau in den kommenden Jahren drastisch verringern. Gab es Ende 2001 noch rund 1,8 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, so verzeichnete die letzte Volks- und Gebäudezählung im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Wohnungen. Jahr für Jahr verlieren ca. 100.000 Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung. In der Vergangenheit wurden ca. 1/3 sozial und preislich gebundene Wohnungen als Voraussetzung für eine sozial ausgleichende Wohnungspolitik angesehen. Diese Zeiten sind vergangen: In Berlin z.B. sind bei laufender Privatisierung im Jahr 2006 noch 9 Prozent im Westteil und 24 Prozent im Ostteil der Stadt den Sozialwohnungen zuzuzählen. Dresden hat seine Bestände vollständig verkauft und in den Großstädten von über 200.000 Einwohnern beträgt der kommunale Anteil gerade noch 8 Prozent. Während in der Vergangenheit davon ausgegangen werden konnte, dass auch nach der Förderfrist die kommunalen Wohnungsunternehmen ihre frei gewordenen Bestände zu Mieten im unteren Marktbereich und an geringer verdienende Haushalte vermieten würden, wird diese Sicherheit, auch in Zukunft umfangreiche kostengünstige Bestände zur Verfügung stellen zu können, durch die Privatisierung der früheren Bestände des Sozialen Wohnungsbaus in Frage gestellt. Beispiele aus allen Bundesländern zeigen, dass private Großinvestoren vielfach nach einer ‚Rosinenpflückerstrategie’ handeln. Gute und verkäufliche Bestände werden gut saniert und teuer vermarktet, so dass diese Wohnungen nicht mehr für ärmere Bevölkerungskreise in Frage kommen. Ärmere Mieter sind damit auf die schrumpfenden Restbestände des Sozialen Wohnungsbaus angewiesen, oder müssen in schlechtere und kleinere Wohnungen umziehen. Oft werden die gestiegenen Mieten zusätzlich durch Transferzahlungen ausgeglichen werden müssen, wodurch langfristig der Verkaufserlös für die Kommunen und andere staatliche Eigentümer geschmälert wird. Eine weitere Nebenfolge dieser Politik ist es, dass eine soziale Entmischung und die soziale Polarisierung der Städte verstärkt wird. Damit besteht die Gefahr, dass die über Jahrzehnte hergestellte vergleichsweise gute Ausgangslage in der deutschen Wohnungsversorgung langfristig in unregulierten Marktverhältnissen verloren geht. Angesichts der Tatsache, dass sowohl staatliches und kommunales Eigentum an Sozialwohnungen wie auch private Investoren keine dauerhafte Garantie für einen sozialen Wohnungsbestand geben, könnten alternative Eigentumsformen eine wachsende Bedeutung bekommen. Voraussetzung ist die Selbstorganisation von Bewohnern, wie sie in den Wohnungsgenossenschaften und anderen alternativen Formen des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums eine lange Tradition haben ebenso wie neue experimentelle Formen.
Literatur
Zum Wandel des sozialen Wohnungsbaus durch die Transformation der sozialen Sicherungssysteme:
Hans Jörg Duvigneau 2001: Die neue Rolle der Wohnungsunternehmen. Vom Instrument der Verteilungspolitik zum wirtschaftlich agierenden Dienstleistungsunternehmen mit sozialem Anspruch - kann das gutgehen? Darmstadt 2001 ( als pdf, 38 kb unter: www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/414.php)
Volker Eick & Jens Sambale (Hg.) 2005: Sozialer Wohnungsbau, Arbeitsmarkt(re)integration und der neoliberale Wohlfahrtsstaat in der Bundesrepublik und Nordamerika, Working Paper # 3 des John-F.-Kennedy-Institutes für Nordamerikastudien an der Freien Universität Berlin, ISBN 3-88646-056-8
Björn Egner, Nikolaos Georgakis, Hubert Heinelt, Reinhart C. Bartholomäi 2004: Wohnungspolitik in Deutschland. Positionen. Akteure. Instrumente, Darmstadt 2004
Johann Friedrich Geist, Dieter Kürvers 1989: Das Berliner Mietshaus 1945 – 1989, München
Thomas Knorr-Siedow 2005: Trends im sozialen Wohnungsbau und in der Arbeitsmarktpolitik in Deutschland; in: Volker Eick, Jens Sambale (Hg.) 2005: Sozialer Wohnungsbau, Arbeitsmarkt(re)integration …
Claudia Pfeiff (Schader-Stiftung) 2002: Diskussionsbericht der Expertenrunde "Wohnen": Die Versorgung mit Wohnraum als Aufgabe der Daseinsvorsorge - über die Existenzberechtigung von Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand. (als pdf, 54 kb unter: www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/414.php)
Zum sozialen Wohnungsbau im internationalen Vergleich:
Christiane Droste, Thomas Knorr-Siedow 2004: Large Housing Estates in Germany, Policies and Practices, Utrecht University
Allan Murie, Thomas Knorr-Siedow, Ronald van Kempen 2003: Large Housing Estates in Europe, General Developments and Theoretical Back-grounds; Utrecht
Siehe auch
- Raumplanung und Städtebau
- Österreich: Gemeindebau
- Das Rote Wien
Weblinks
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