Beim Mietvertrag, einem im BGB typisierten gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag, schuldet der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit und der Mieter als Gegenleistung die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Im Unterschied zu Kauf, Tausch und Schenkung, bei denen es um die Veräußerung eines Gegenstandes geht, bildet die Miete so wie Pacht und die unentgeltliche Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag. Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten die §§ 535–580a BGB.

Der Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Ihr Eigentümer braucht er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete). Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.

Die Parteien eines Mietvertrages müssen sich über Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einig sein. Einen Vertrag über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume für längere Zeit als ein Jahr müssen sie schriftlich schließen, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und ist schon nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar (§§ 550, 578 BGB). Im Übrigen dürfen die Vertragsparteien von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen; so können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zur Art der Nutzung (Beispiel: der Mieter eines KFZ darf nicht in bestimmte Länder mit hoher Diebstahlquote reisen), zu den Voraussetzungen einer Kündigung oder zum Ersatz von Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache. Schließlich besteht innerhalb eines Mietvertrages - wie bei allen gegenseitigen Schuldverträgen - die Nebenpflicht, die Interessen der anderen Partei und den Vertragszweck nicht zu gefährden.

Mietverhältnisse über Wohnraum

In Deutschland lebt fast die Hälfte der Bevölkerung (48 %) in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie eingehend und stärkt die Rechte des Wohnraummieters nachhaltig (soziales Mietrecht). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts genießt der Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung den Schutz des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S 1 GG (deutsches Grundgesetz) (Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).

Das Mietrecht wurde zuletzt mit Wirkung zum 1. September 2001 reformiert. Hierzu siehe: Neues Mietrecht.

• Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.

• Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst.

• Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen.

• Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.

• Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon können die einzelnen Bundesländer diese Frist bis auf zehn Jahre verlängern.

• Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat.

• Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs.1 BGB).

• Siehe auch: Abmahnung bei Mietverträgen für Wohnraum

Verpflichtungen

Vermieter: Dem Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Mieter: Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Mietverhältnisse über Gewerberaum

In Deutschland sind Millionen von Quadratmetern Gewerberaum vermietet. Viele Unternehmen mieten ihre Räumlichkeiten und Freiflächen an. Die aktuelle Rechtsprechung geht mehr und mehr dazu über, auch die Rechte des gewerblichen Mieters, der ja zumeist Kaufmann ist oder gar Immobilienprofi, denen des privaten Wohnraummieters gleichzustellen. Dennoch gelten im Vergleich zu den privaten Mietverträgen eine Fülle von Abweichungen.

Kündigungsfristen

Vor der Mietrechtsreform betrug die reguläre Kündigungsfrist für beide Seiten drei Monate zum Monatsende. Diese Frist verlängerte sich nach einer Mietzeit von 5, 8 bzw. 10 Jahren für beide Seiten auf 6, 9 bzw. 12 Monate. Eine Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters war ausgeschlossen. Die meisten Formularmietverträge haben daher lediglich den gesetzlichen Wortlaut wiederholt.

Im Anschluss an die Mietrechtsreform zum 1. September 2001 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter einheitlich 3 Monate zum Monatsende, für den Vermieter verlängert sie sich nach 5 bzw. 8 Jahren auf 6 bzw. 9 Monate. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist (für den Mieter) ist unzulässig, jedoch blieben die vor dem 1. September 2001 bereits (wirksam) vereinbarten Kündigungsfristen weiterhin wirksam. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs galt dies auch für die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlautes in den meisten Mietvertragsformularen, so dass es für Altmietverträge in den meisten Fällen bei den alten (meist längeren) Kündigungsfristen verblieb.

Im Anschluss an eine weitere Gesetzesänderung können seit dem 1. Juni 2005 auch solche Mietverträge vom Mieter mit einer kurzen Frist von drei Monaten gekündigt werden, in denen die bis zum 31. August 2001 geltenden alten Kündigungsfristen formularmäßig (d.h. in allgemeinen Geschäftsbedingungen) vereinbart waren. Auf diese Weise können auch bei Altmietverträgen fast alle Mieter mit einer Frist von drei Monaten (zum Monatsende) kündigen.

Mietsicherheit

Auch im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit leistet. Eine Ausnahme hiervon gilt gem. §§ 1 Abs. 3, 16 NMV lediglich für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert worden sind.

Die Mietsicherheit (auch fälschlich oft verallgemeinernd Kaution genannt) dient bei freifinanziertem Wohnraum der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters (Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung, Schadenersatz, Prozeßkostenerstattungsansprüche). Bei preisgebundenem Wohnraum ist nur die Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden zulässig (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG).

Eine Mietsicherheit (Oberbegriff) kann je nach Abrede zwischen den Parteien in unterschiedlicher Weise gestellt werden. In Betracht kommen die (Bar-)kaution, Verpfändung, Sicherungsabtretung und Bürgschaft.

Eine Barkaution ist vereinbart, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu übergeben oder auf ein Vermieterkonto einzuzahlen. Dies ist in der Praxis die sinnvollste und wohl am häufigsten vereinbarte Mietsicherheit. Im Wohnraummietverhältnis (nicht für Gewerberaum) gilt die (vertraglich nicht abdingbare) Vorschrift des § 551 BGB, die die Mietsicherheit der Höhe nach auf drei Netto-Mieten begrenzt, dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsicherheit in drei Raten zu leisten und die Anlageverpflichtung des Vermieters normiert.

Mietsicherheit durch Verpfändung kann vereinbart werden etwa durch die gebräuchliche Verpfändung eines Sparguthabens, aber auch z.B. Wertpapiere können verpfändet werden. Bei der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter den Betrag der Mietsicherheit auf ein auf ihn lautendes Sparkonto ein. Dann verpfändet er sein Recht an der Sparforderung an den Vermieter. Voraussetzungen sind weiterhin die Einigkeit der Parteien über die Entstehung eines dinglichen Pfandrechtes des Vermieters an der Sparforderung (und nicht etwa nur einer schuldrechtlichen Berechtigung) sowie die Anzeige der Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut. Zu beachten ist, dass die Verpfändung von Postsparbüchern gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 PostG unzulässig ist.

Alternativ kann die Sparforderung auch gem. §§ 398 ff. BGB an den Vermieter sicherungsabgetreten werden. Hierfür ist keine Anzeige gegenüber der Bank erforderlich.

Als Viertes kommt die Bürgschaft in Betracht. Ein Dritter verpflichtet sich, für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen.

Selbst dann, wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages ausdrücklich vereinbaren, dass die Mietsicherheit vollständig zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muss, hat der Mieter das Recht, die Sicherheit in drei Monatsraten zu leisten. Dies entschied das Landgericht Lüneburg. Die Lüneburger Richter gaben zur Begründung an, die gesetzliche Regelung in § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB, die dem Mieter eine Ratenzahlung ermögliche, sei zwingend und könne daher durch vertragliche Absprachen nicht umgangen werden. Der Mieter müsse somit die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden nachfolgenden Raten in den darauffolgenden Monaten leisten (LG Lüneburg 1 S 116/99)

Die vertraglich vereinbarte Mietkaution darf immer – egal, ob Barkaution oder verpfändetes Sparbuch – in drei Monatsraten gezahlt werden. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam (BGH VIII ZR 344/02)

Nach einer Mindermeinung berechtigt die Nichtzahlung der Mietkaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München I 14 S 12619/99 WM 2001, 359). Das trifft aber auf den Vermieter von Wohnraum nach herrschender Meinung nicht zu (Sternel, Rdnr. IV, 514; v.Martinus in Bub/Treier Rn. III 760 mwN). Allgemein akzeptiert ist die Kündigungsmöglichkeit für Vermieter von Gewerberaum.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kautionssumme auf einmal gezahlt werden muss, ist unwirksam (AG Jena 22 C 962/98, WM 2000, 211).

Als - in der Praxis untaugliche - weitere Sicherheit ist ein Pfandrecht des Vermieters an in die Wohnung eingebrachte Sachen vorgesehen (§§ 562 ff BGB).

Mieterhöhungen

Die Miete ist (für preisfreien Wohnraum) grundsätzlich in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Da Mietverhältnisse über Wohnraum (anders als bei gewerblichen Mietverhältnissen) vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden dürfen, wurde für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren und damit (in einem gesetzlich geregelten Rahmen) einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern. Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich. Die häufigsten Mieterhöhungen erfolgen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie im Anschluss an Modernisierungen. Die vor der Mietrechtsreform (für Bruttokaltmieten) noch vorgesehene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist nunmehr nicht mehr möglich.

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB ermöglicht dem Vermieter, die Miete auf das ortsübliche Maß zu erhöhen. Ein Anspruch des Mieters zur Absenkung einer zu hoch vereinbarten Miete besteht jedoch (grundsätzlich) nicht. Zur Begründung kann entweder auf Vergleichswohnungen oder aber auf den örtlichen Mietspiegel verwiesen werden. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel (z.B. Berlin, Hamburg) ist die Anwendung des Mietspiegels zwingend. Der Vermieter darf die Miete mit Mieterhöhungen gem. §558 BGB innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (sog. Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung selbst ist formal so ausgestaltet, dass der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, den er ggf. (innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Ablauf des Zustimmungszeitraums von 2 Monaten) klageweise geltend machen muss. Eine Veränderung des Mietzinses tritt (ggf. rückwirkend) erst ein, wenn der Mieter zugestimmt hat oder zur Zustimmung verurteilt wurde.

Führt der Vermieter (in zulässiger Weise) wohnwertverbessernde Maßnahmen durch, kann er die Kosten dieser sog. Modernisierung gem. § 559 BGB auf den Mieter umlegen. Hierbei können 11% der auf die Wohnung entfallenen (umlagefähigen) Kosten jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden. Zur Ermittlung der monatlichen Erhöhung muss dieser Wert somit durch 12 dividiert werden. Die Mieterhöhung ist nicht zustimmungsbedürftig, d.h. allein die (formell ordnungsgemäße) Erklärung des Vermieters führt zu einer Änderung der Miete. Die erhöhte Miete wird dann (im Regelfall) mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet.

Von einer Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten (z.B. Betriebskosten und Heizkosten) bei einer Nettokaltmiete. Von dieser Möglichkeit machen Vermieter meistens im Anschluss an die jährliche Abrechnung der Nebenkosten Gebrauch, wenn die Vorschüsse des Mieters nicht zur Deckung der Nebenkosten ausgereicht haben. Die Erhöhung der Vorauszahlungen führt zwar auch zu einer höheren monatlichen Zahlungslast, nach erfolgter (korrekter) Abrechnung ist die finanzielle Belastung für den Mieter jedoch unverändert.

Mietminderung

Die Mietminderung für Wohnraum wird in dem Artikel Mietminderung behandelt.

Vertragliche Pflichten

Im Mietvertrag sind oftmals auch weitere vertragliche Pflichten geregelt, so die Schönheitsreparaturen, Regelung der Kehrwoche und Schneeräumung, Nutzung gemeinsamer Einrichtungen und ähnliches.

Schriftform beim Mietvertrag

Besteht der Mietvertrag aus einem Dutzend loser Blätter, verstößt das nicht gegen die Schriftform; denn gemäß § 126 BGB ist keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde notwendig, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. (BGH, Az. XII ZR 234/95, aus: NJW 1998, S. 58)

Absolut keine Probleme mit der Schriftform gibt es, wenn die Seiten mit der Heftmaschine zusammengefügt sind. (BGH, Az. XII ZR 55/97, Pressemitteilung Nr. 55/1999) Für die Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrages reicht auch bei einem Ursprungsvertrag die wechselseitige Bezugnahme der einzelnen Blätter (gedankliche Verknüpfung); eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich. (LG Berlin, Az. 62 S 595/96, aus: GE 16/97, S. 1027)

Die Unterschriften von Mieter und Vermieter müssen nicht auf demselben Exemplar enthalten sein. Es genügt, wenn jede Partei auf dem Exemplar des anderen unterzeichnet. Allerdings muss es sich um identische Vertragsexemplare handeln. (BGH, Az. XII ZR 179/98, Urteil vom 18. Oktober 2000)

Haben beide Mietparteien identische Vertragsformulare unterzeichnet, der Vermieter aber seine Unterschrift auf dem Exemplar für den Mieter mit einem handschriftlichen Zusatz geleistet, der einen Vorbehalt enthält, so ist die Schriftform nicht mehr eingehalten und kein Vertrag zustandegekommen. Unerheblich ist dabei, ob der Vorbehalt wichtige oder geringfügige Änderungen betrifft. (BGH, Az. XII ZR 179/98, aus: Tsp vom 20. Oktober 2001, S. I 9)

Fall: Beide Parteien hatten einen auf 10 Jahre befristeten Gewerbemietvertrag geschlossen, der vom Mieter unterzeichnet und dem Vermieter zugeschickt wurde. Der Vermieter hatte ebenfalls unterschrieben, gleichzeitig dem Mieter einen Brief mit geringfügigen Vertragsänderungen zugeschickt und seiner Unterschrift unter dem Vertragsformular den Zusatz beigefügt, dass die Unterzeichnung "nur gemäß unserem (letzten) Schreiben" gilt. Der Mieter ist in die Gewerberäume eingezogen, hatte aber nie die Änderungen gegenüber dem Vermieter bestätigt. Somit lag kein formwirksamer befristeteter Mietvertrag zwischen beiden Parteien vor und der Mieter hatte das Recht, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen.

Soll ein zuvor beendetes Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien fortgesetzt werden, reicht es aus und genügt der Schriftform, wenn beide Parteien in einem Schriftstück auf den Inhalt des vormals gültigen Mietvertrages konkret Bezug nehmen. Die Wiederholung des gesamten Textes ist überflüssig. (BGH, Az. XII ZR 75/98, aus: Tsp vom 3. November 2001, S. I 9)

Literatur

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• Deutscher Mieterbund (Hg.), Das Mieterlexikon, Ausgabe 2005, ISBN 3-933091-52-7
• Haus und Grund (Hg.), Das Neue Mietrecht, Ausgabe 2004, ISBN 3-927776-65-3

Weblinks

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• Ein Wohnungsmietvertrag kann kostenfrei beim Deutschen Mieterbund heruntergeladen werden.
• Den Standardmietvertrag für Mietwohnungen gibt es zum kostenlosen Herunterladen, ebenso Übergabeprotokoll und Hausordnung
• Selbstauskunft des Mieters - Was darf der Vermieter bei Anbahnung des Mietvertrags alles fragen?

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