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Miete (auch Schweizerisch: Mietzins) ist nach deutschem Schuldrecht die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter nach dem Mietvertrag, bei Genossenschaften auch Dauernutzungsvertrag genannt, für die Überlassung einer sogenannten Mietsache schuldet. Dabei unterscheidet das deutsche Recht zwischen Mietverträgen über Wohnraum und solche über sonstige Sachen.
Ein davon zu unterscheidendes und weiter gehendes Schuldverhältnis ist die Pacht. Eine bestimmte Form der Miete kann die Charter, insbesondere von Schiffen und Flugzeugen sein.
Höhe und Zahlung der Miete
Die frühere Terminologie Miete für die Vertragsart und Mietzins für die Gegenleistung wurde mit Rücksicht auf die umgangssprachliche Verwendung vom Bürgerlichen Gesetzbuch inzwischen aufgegeben, in der Schweiz ist der Begriff Mietzins jedoch üblich. Dennoch hat Miete durchaus einen zinsähnlichen Charakter. Dies erkannte bereits Thomas von Aquin.
Die Miete ist in der Praxis meist auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Voraus zu bezahlen. Um den Mieter in Verzug zu setzen, ist keine Mahnung erforderlich, wenn die Zahlungstermine im Mietvertrag festgelegt wurden (beispielsweise "spätestens am 3. des Monats für den laufenden Monat"). Die Höhe der Miete wird in Deutschland - als Funktion der Raumfläche - vom Staat begrenzt. Hauptkritikpunkt daran ist, dass bei einer staatlichen Bestimmung der Miethöhe (ähnlich wie in der Automobilindustrie der DDR (siehe Trabant)) es zu keinen Innovationen kommen wird. Z. B. sind in den USA Whirlpools bei vermieteten Appartements gang und gäbe. Diese könnte ein deutscher Vermieter auf seinen Mieter nicht umlegen.
Gewährleistung für Sachmängel der Mietsache
Ist die Mietsache mangelhaft, also ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder mehr als unerheblich gemindert, so hat der Mieter kraft Gesetzes - also ohne dass es einer Willenserklärung bedürfte - eine (ggf. bis auf Null) herabgesetze (geminderte) Miete zu entrichten.
Bemessungsgrundlage der Minderung ist nach der maßgebenden Rechtsprechung des BGH sowohl bei Wohnraum als auch bei Geschäftsraum regelmäßig die Nettomiete (Grundmiete einschließlich aller Betriebskosten), wobei unerheblich ist, ob die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
Freilich trifft den Mieter die Pflicht, die Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Solange die Anzeige nicht erfolgt ist, kann der Mieter die Mietminderung nicht geltend machen. Der Mieter muss den Mangel auch beweisen, falls der Vermieter die einbehaltene Miete einklagt.
Mieterhöhungen bei nicht preisgebundenem Wohnraum
In der deutschen Sozialpolitik spielt der Mieterschutz heutzutage eine starke Rolle. Dies war nicht immer so: Das System der ortsüblichen Vergleichsmiete z. B. wurde erstmals im Jahre 1971 mit dem I. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführt. In der Zeit davor konnte jeder Vermieter von Wohnraum mit Hilfe einer sog. Änderungskündigung eine einseitige Mieterhöhung durchsetzen. Mieter, die nicht willens oder in der Lage waren, dieser Mieterhöhungs(auf)forderung nachzukommen, blieb nur die Möglichkeit, die Wohnung zu räumen. Der Gesetzgeber sah sich veranlasst, diese Form der Änderungskündigung zu verbieten. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren bisher im Mieterhöhungsgesetz (MHG) enthalten. Seit dem 1. September 2001 sind sie in die §§ 558 – 560 BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB:
Der Vermieter einer Wohnung kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungseintritts seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen kann gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB
wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Mieterhöhungen aufgrund geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben unberücksichtigt).
Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB:
Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben i.d.R. unberücksichtigt).
Für Gewerberäume existieren derartige Gesetzesregelungen nicht.
Kritik der sogenannten Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen
Pro
Die Kappungsgrenze "bestraft" die Vermieter, die vom Recht der Mieterhöhung lange Zeit keinen Gebrauch machen, sodass der Preis "aus dem Markt" läuft. Diese Vertragsvernachlässigung lässt meist auf die Person des Vermieters Rückschlüsse zu: Er will nur Rendite und sonst die Wohnung möglichst nicht sehen, was meist auch auf den Zustand des Objektes schließen lässt. Wer dann ein heruntergekommenes Gebäude kauft, darf eine Verwertungskündigung aussprechen und das Gebäude sanieren. Wer hier den Mietausfall scheut, muss mit niedrigeren Mieteinnahmen rechnen, da der Mieter zum Leben in einer Baustelle vergütet werden sollte.Kontra
Eine Begrenzung von Mietpreisen durch Rechts- oder Verwaltungsvorschriften (Deckelung) wird in der Literatur teilweise kritisch beurteilt. Einer amerikanischen Quelle zufolge, stimmten in einer Befragung von Wirtschaftswissenschaftlern, die in Unternehmungen, beim Staat und in Hochschulen tätig waren, 93% der Befragten der These zu, dass eine Deckelung der Mietpreise Quantität und Qualität des Wohnungsangebots mindere (Quelle: Richard M. Alston, J. R. Kearl, and Michael B. Vaughn, Is There Consensus among Economists in the 1990s? American Economic Review, May 1992, 203-209). Einen empirischen Beleg für die Richtigkeit dieser Meinung gibt es allerdings nicht.Kritisch zu sehen ist die Änderung vom Übergang vom MHG zum BGB: Hier fiel die Möglichkeit der Mieterhöhung durch gestiegene Kapitalkosten weg; bei der nächsten größeren Zinswelle bleibt abzuwarten, ob die Zahl der Zwangsversteigerungen sprunghaft ansteigen wird, da diese Kosten nicht mehr umgelegt werden können.
Siehe auch:
- Mieterhöhung
- Mietrecht
- Deutscher Mieterbund
- Leasing
- Rendite
- Preisgleitklausel siehe unter Wertsicherungsklausel
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