Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten, die das deutsche Einkommensteuergesetz kennt.

Ermittlung der Einkünfte

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden durch Gegenüberstellung der Einnahmen mit den Werbungskosten ermittelt (Einnahmenüberschussrechnung).

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen;
Einnahmen aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen;
Einnahmen aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einnahmen im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war.

vorausgesetzt, diese Einnahmen sind nicht schon einer anderen Einkunftsart zuzurechnen.

Beispiel 1:

Der Arbeitnehmer AN vermietet eine ihm gehörende Eigentumswohnung an M. Die Mieteinnahmen einschließlich der Nebenkosten gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Beispiel 2:

Der Unternehmer UN betreibt eine Spenglerei auf eigenem Grundstück und vermietet eine Werkswohnung, die zu dem Betriebsvermögen der Spenglerei gehört. Die Mieteinnahmen einschließlich der Nebenkosten gehören zu den Einnahmen aus Gewerbebetrieb.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den typischen Werbungskosten bei einer vermieteten Wohnung gehören

die Abschreibung auf das Gebäude (Absetzung für Abnutzung),
die Abschreibung auf etwaige mitvermietete Einrichtungsgegenstände,
die Finanzierungskosten (Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio, Abschlussgebühr Bausparvertrag), soweit mit der Wohnung im Zusammenhang stehend,
das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung (jedoch ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage),
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,
Kosten für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis,
Kosten der Steuerberatung soweit auf die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entfallend,
Versicherungen, die die Wohnung betreffen (z.B. Brandversicherung, Rechtsschutzversicherung, Haftpflicht).
Erbbaupachtzins

Besonderheiten

Beträgt die vereinnahmte Miete (Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen) für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56% der ortsüblichen Marktmiete, dürfen auch die Werbungskosten nur mit einem entsprechend niedrigeren Anteil abgesetzt werden. Beispiel 3:

Die Wohnung ist an einen Freund des Eigentümers vermietet. Der Vermieter verlangt deshalb nur 60% der ortsüblichen Marktmiete.

Folge: Von den Werbungskosten dürfen 100% steuermindernd abgezogen werden (weil mehr als 56% der ortsüblichen Marktmiete), allerdings nur, wenn eine Totalüberschussprognose einen positiven Saldo ergibt. Bei mehr als 75% der ortsüblichen Marktmiete wird regelmäßig eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt und die Werbungskosten sind in vollem Umfang abzugsfähig.

§ 21(2); R 162 Satz 2 EStR

Umsatzsteuer

Die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken ist umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr.12 UStG. Der Vermieter kann einen solchen Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn die Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (Option). Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist jedoch nur zulässig, wenn der Leistungsempfänger (Mieter) das Objekt ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Daraus folgt, dass z.B. bei Vermietung von Praxis- oder Büroräumen an Ärzte, Versicherungen, Versicherungsverteter, Banken etc. nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden kann. Das gleiche gilt auch für die Vermietung an "gewerbliche Zwischenmieter" (vgl. weiter unten) sofern diese an Privatpersonen weitervermieten, weil die Zwischenmieter in diesen Fällen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

Umsatzsteuerausweis in der Wohngeld- (Hausgeld-)abrechnung

Grundsätzlich sind Bruttoausgaben abzurechnen. Hat - wie üblich - eine Gemeinschaft nicht insgesamt auf die Steuerbefreiung ihrer Umsätze verzichtet, darf der Verwalter in den Abrechnungen mit den Eigentümern nur die Bruttoausgabenbeträge (also inkl. MwSt) ausweisen. Wird daneben noch die MwSt betragsmäßig angegeben, gilt dies als gesonderter Steuerausweis i.S. des § 14 Abs. 3 UStG; dies würde zur Folge haben, dass der Steuerbetrag an das FA abgeführt werden müsste (BFH vom 18. Mai 1988, BStBl II S. 753; vgl. auch WE 1989, 73 und 111 "Die USt-Option als Falle für Verwalter und Eigentümergemeinschaften"). Gesonderter Steuerausweis in (Ab)Rechnungen soll deshalb vermieden werden, wenn eine Hausgemeinschaft nicht auf die USt-Befreiung verzichtet hat!

In steuerlichen Anlegermodellen mit zwischengeschaltetem gewerblichen Zwischen- oder Garantiemieter und Berechtigung zur Endvermietung kann es erforderlich werden, in Jahresabrechnungen und auch Einzelabrechnungen Mehrwertsteuer auszuweisen. Die Darstellung anteiliger Mehrwertsteuer auf Jahresbetriebsausgaben ist hier für gewerblich vermietende Eigentümer u.U. von Vorteil, und zwar für eigene Vorsteuerabzugsmöglichkeiten. Voraussetzung sind entsprechende Optionen durch die Eigentümer selbst und auch durch die Gemeinschaft, d.h. Verzicht auf Steuerbefreiung gem. § 9 in Verb. mit § 14 Nr. 13 UStG. Einzelheiten zu diesem Themenkomplex einschließlich etwaiger Abrechnungs- und Steuererklärungspflichten des Verwalters vgl. Deckert in PiG 1985, 154 ff. - Festschrift für Bärmann und Weitnauer - sowie Jaser in Gruppe 8 (vgl. auch Merle, PiG 1986, 107).

In solchen Bauherrenmodellen früherer Konzeption mit üblicherweise vereinbarter gewerblicher Zwischenvermietung waren deshalb Verwalter gehalten, die jeweilige MwSt bei Ausgabenpositionen auszuweisen, um Eigentümern Vorsteuerabzugsmöglichkeiten zu verschaffen. Kraft Gesetzes ist allerdings hier m.E. (entgegen Merle) ein Verwalter nicht verpflichtet, Umsatzsteuer -Voranmeldungen und Jahreserklärungen für die Gemeinschaft zu erstellen sowie Zahllastbeträge unter Berücksichtigung von Vorsteuerverrechnungen abzuführen. Ein Verwalter ist nicht "Steuerberater" einer Gemeinschaft. Anders ist dies sicher bei entsprechend vertraglich übernommener Verpflichtung gegen Sonderhonorierung. Zur MwSt-Option in WE-Gemeinschaften vgl. auch OLG Hamm v. 12. Mai 1992 (15 W 33/92, BB 1992, 1308).

Sauren (WE 1994, 261) hat i.Ü. darauf hingewiesen, dass mit Wirkung 1. Mai 1992 das UStG dahingehend geändert wurde ( Art. 12 Nr. 2b StÄndG 1992, BStBl I 1992, 146), dass auch die Vermietung von Kfz-Stellplätzen nicht mehr generell steuerfrei ist. In seinem Aufsatz stellt er die neue Rechtslage dar und überprüft, inwieweit Auffassungen der Finanzverwaltungen damit in Einklang stehen. Im Gemeinschaftseigentum stehende, separat vermietete Stellplätze können nach seiner Ergebnisfeststellung umsatzsteuerpflichtig sein; der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft hat dann Umsatzsteuer zu erheben und darauf zu achten, dass in den Rechnungen die Vorsteuer ausgewiesen ist; er muss dann selbst (bzw. durch einen Steuerberater) die jährliche USt-Erklärung für die Gemeinschaft fertigen (einschließlich Voranmeldungen) und die Steuern abführen. Soweit ein Wohnungseigentümer eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung durchführt, muss er, um die Vorsteuer ansetzen zu können, zur Mehrwertsteuer optieren (§ 4 Nr. 13 UStG). Hierzu ist ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft erforderlich (s. Sauren, BB 1986, 436). Soweit optiert wurde, ist es dann Aufgabe des Verwalters, die Umsatzsteuerbeträge gesondert auszuweisen, denn den Beschluss über die Option hat der Verwalter durchzuführen (gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, Merle, PiG 21, 115, Sauren, WEG § 28 Anm. 5a S. 184). Hierzu kann er sich nach vorherigem Beschluss eines Steuerberaters bedienen.

Siehe auch

Steuer, Einkommensteuer, Umsatzsteuer, OLG Hamm //de.wikipedia.org/wiki/15_W_33/92

Steuerrecht