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Discounted Cash-Flow (DCF) (dt. abgezinster Zahlungsstrom) beschreibt Verfahren zur Wertermittlung.
Überblick
Die Discounted Cash-Flow-Verfahren (DCF) sind Methoden zur Bewertung von Unternehmen, ganzen Projekten oder Teilprojekten. Als Verfahren der Unternehmensbewertung gehören sie zum Gebiet der Finanzierung und der Wirtschaftsprüfung (Betriebswirtschaft). Wichtige Anwendungen finden sich bei der Bewertung mietvertraglicher Regelungen mit Overrent oder Underrent.
Beschreibung der einzelnen Verfahren
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Die DCF-Verfahren bestimmen die zukünftigen Zahlungsüberschüsse (auch Cashflow, Zahlungsstrom) und diskontieren sie mit Hilfe von Kapitalkosten auf den Bewertungsstichtag. Dabei werden zu zahlende Steuern (Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer) mit in die Bewertung einbezogen. Der so ermittelte Barwert oder auch Kapitalwert ist der diskontierte Cash Flow. Typischerweise wird der Zahlungsüberschuss in zwei Phasen unterteilt; die erste Phase währt 5-15 Jahre, in der zweiten Phase wird entweder ein gesondert zu ermittelnder Restwert oder eine ewige Rente angenommen. Die Kapitalkosten werden in der Praxis sehr häufig mit Hilfe eines Kapitalmarktmodels (CAPM) ermittelt. Je nach verwendeter Steuer entsteht ein Finanzierungseffekt, der sich in verschiedenen DCF-Verfahren niederschlägt (So sind bei der Körperschaftsteuer Zinszahlungen abzugsfähig, was zu einem Fremdfinanzierungsvorteil führt).
Es stellen sich einem DCF-Verfahren grundsätzlich drei Probleme:
- Die Bestimmung der Schätzungen für die zukünftigen periodischen Cash-Flows.
- Die Einbeziehung der Steuern (Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer).
- Die Bestimmung des Diskontierungssatzes, der zur Abzinsung der periodischen Cash-Flows zu verwenden ist.
Je nach Finanzierungsannahmen sind nun verschiedene DCF-Methoden zu unterscheiden, die auf verschiedene Unternehmenswerte führen können (aber nicht immer müssen). Derzeit werden bei einer Einbeziehung einer Körperschaftsteuer vier Verfahren unterschieden:
- Equity-Methode
- FTE-Ansatz (Flow to Equity)
- Entity-Methoden:
- APV-Ansatz (Adjusted Present Value)
- WACC-Ansatz (Weighted Average Cost of Capital)
- TCF-Ansatz (Total Cash Flow)
Die Nachteile der Verfahren liegen in der Vielzahl der Annahmen, die sie erfordern. Es ist in der Praxis oft nur schwer zu ermitteln, inwieweit diese erfüllt werden. Insbesondere die Prognose der Zahlungsströme und die Wahl der Diskontierungsfaktoren erweisen sich als Stellhebel, die manchmal den Eindruck einer Manipulation erwünschter Ergebnisse vermitteln können.
Liegenschaftsbewertung
Das DCF-Verfahren (die full DCF analysis) ist international das Regelverfahren zur Bewertung von Ertragsobjekten (Eigentumswohnungen, Zinshäusern, Bürohäusern). Es wird von den europäischen (TEGoVA), britischen (RICS) und internationalen (IVSC) Bewertervereinigungen empfohlen und ist als "sonstiges international anerkanntes Verfahren" sowohl nach der deutschen Wertermittlungsverordnung als auch nach dem österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz auch in diesen Ländern zulässig.
Die vereinfachten DCF-Verfahren (hardcore-layer und term-reversion) stellen nicht auf periodenscharfen Ausweis von Ein- und Auszahlungen ab, sondern operieren mit pauschalierten Bestands- bzw. Marktmieten; je nach Verhältnis zur Marktmiete kann ein Objekt overrented oder underrented sein.
Zu beachten ist bei der Anwendung der DCF-Analyse, dass für den Betrachtungszeitraum ein Liegenschaftszinssatz auszuwählen ist, der keine impliziten Indexsteigerungen beinhaltet (sogenannter equated yield), wohingegen der Endwert (terminal value) als Zins unter Berücksichtigung von Indexsteigerungen (equivalent yield) zu wählen ist.
Literatur
- Joachim Krag, Rainer Kasperzak: Grundzüge der Unternehmensbewertung, Franz Vahlen München 2000, ISBN 3800624168
- Lorenzo Pedrazzini, Francois Micheli: Der Preis von Immobilien: Dynamische Investitionsrechnung für die Immobilienbewertung. Methodik und zehn Fallbeispiele, Versus 2002, ISBN 3039090046
- Tom Copeland, Tim Koller, Jack Murrin: Unternehmenswert. Campus Verlag Frankfurt 2002, ISBN 3593357798
- Volker Oppitz, Volker Nollau: Taschenbuch der Wirtschaftlichkeitsrechnung. Quantitative Methoden der ökonomischen Analyse, Hanser Fachbuchverlag 2003, ISBN 3446224637
- Lobe, Sebastian: "Unternehmensbewertung und Terminal Value. Operative Planung, Steuern und Kapitalstruktur", Peter Lang Verlag, Frankfurt am Mail et al. 2006, ISBN: 363153907X
- Inga Braun: Discounted Cashflow-Verfahren und der Einfluss von Steuern - Der Unternehmenswert unter Beachtung von Bewertungsnormen, Deutscher Universitätsverlag 2005, ISBN 3824483130
- Jochen Drukarczyk: Unternehmensbewertung, Franz Vahlen München 2006, ISBN 3800625180
Weblinks
- International Valuation Standards Comittee
- Royal Institute of Chartered Surveyors
- The European Group of Valuers' Associations
- Monografie zum Thema DCF
"Discounted Cash-Flow"