Eine Wohnungsbaugenossenschaft, auch Baugenossenschaft oder Wohnungsgenossenschaft, ist eine Genossenschaft mit dem Ziel, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen.

Deutschland

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Geschichte

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Die Wohnungssituation Ende des 19. Jahrhunderts war desolat. Insbesondere in den rasch wachsenden Städten waren die Wohnungen zu teuer, durch Untervermietung überbelegt und hygienisch unzureichend. Die ersten selbsthilfegestützten Genossenschaften überlebten wegen ihrer Kapitalschwäche die Wirtschaftskrise von 1874 nicht. In den Städten drohten Epidemien und soziale Unruhen.

Das Gesetz betreffend die Wirtschafts- und Erwerbsgenossenschaften von 1889, kurz Genossenschaftsgesetz, ermöglichte die Gründung von Genossenschaften mit beschränkter Haftungspflicht. Zugleich schuf die Invaliditäts- und Altersversicherungsgesetzgebung von 1889 weitere Voraussetzungen für den Erfolg der Baugenossenschaften, weil sie mit der Vergabe von langfristigen und zinsgünstigen Krediten der Versicherungsanstalten an die gemeinnützige Wohnungswirtschaft einherging.

Heutige Situation

In Deutschland gibt es heute über 2.000 Baugenossenschaften. Diese verwalten über zwei Millionen Wohnungen und haben mehr als drei Millionen Mitglieder. Allein in Berlin werden von über 80 Wohnungsbaugenossenschaften mehr als 180.000 Wohnungen verwaltet, d.h. über zehn Prozent des gesamten Wohnungsbestandes dieser Stadt.

Der Wohnungsbestand der Genossenschaften ist zugleich mittlerweile in die Jahre gekommen. Der Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf wächst; zugleich werden die staatlichen Förderungen geringer. Der Druck auf die Genossenschaften zum wirtschaftlichen Handeln führt zu dem Wechsel des Selbstverständnisses, die Genossenschaft mehr als wirtschaftliches Unternehmen zu sehen und zu führen. Damit verbunden vergrößert sich langfristig der Druck auf die genossenschaftlichen Wohnungsnutzer, sich nicht mehr nur allein als Genossenschafter zu verstehen, sondern auch ihre Rechte als Mieter wahrzunehmen.

Wohnungsbaugenossenschaften in der Wikipedia

• Erfurter Wohnungsbaugenossenschaft Borntal
• Baugenossenschaft Wiederaufbau, Braunschweig
• Baugenossenschaft Bochum
• Hattinger Wohnstätten, Hattingen
• Märkische Baugenossenschaft, Berlin
• Erste Wohnungsgenossenschaft Berlin-Pankow
• Baugenossenschaft Wiederaufbau, Braunschweig
• Gemeinnützige Baugenossenschaft Bergedorf-Bille, Hamburg
• Vereinigte Hamburger Wohnungsbaugenossenschaft

Österreich

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Begriff der Genossenschaftswohnung

Eine Genossenschaftswohnung bezeichnet eine von einem gemeinnützigen Bauträger (Gemeinnützige Bauvereinigung, Wohnungsbaugenossenschaft) errichtete Miet- oder Eigentumswohnung, die fast immer durch öffentliche Hand (in Österreich: Länder) gefördert wird. Diese im allgemeinen Sprachgebrauch übliche Bezeichnung, ist jedoch nicht korrekt, weil eigentlich damit nur die von genossenschaftlich organisierten gemeinnützigen Bauträgern angebotene Wohnung gemeint wäre. Demzufolge dürfte eine Wohnung eines in anderer Rechtsform auftretenden gemeinnützigen Bauträgers nicht als "Genossenschaftswohnung" bezeichnet werden. Die rechtlich korrekte Bezeichnung für solche Wohnungen müsste Wohnungen, die von Gemeinnützigen Bauvereinigungen im eigenen Namen errichtet wurden/werden und in Miete (bzw zur Nutzung) an Mieter (bzw Nutzungsberechtigte) überlassen werden. lauten.

In Österreich charakterisieren sich Genossenschaftswohnungen rechtlich durch die Anwendung des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) sowie landesgesetzliche Wohnbauförderungsbestimmungen, die sich aus der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen (Länder) ergeben.

Gemeinnützige Bauträger

Obwohl der Begriff Wohnbaugenossenschaft nahelegt, dass es sich um eine Genossenschaft handle, wird im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff auch für Wohnbaugesellschaften mit beschränkter Haftung (GesmbH) bzw. Wohnbau- Aktiengesellschaften (AG) verwendet. (vgl. § 1 Abs 1 und § 39 Abs 7 WGG).

Die Unterschiede zwischen "echten" gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften und gemeinnützigen Bauvereinigungen anderer Rechtsformen bestehen in der Mitbestimmung und in der Vergabe. In der Regel muss man in solchen Fällen, bevor man Nutzungsberechtigter einer Genossenschaftswohnung (entspricht dem Begriff des Mieters) werden kann, Mitglied der Genossenschaft werden und einen Genossenschaftsanteil kaufen. Daraus ergeben sich auch spezielle Rechte und Pflichten als Genossenschaftler.

Förderungen

Der größte Teil der in Österreich von gemeinnützigen Bauträgern gebauten Wohnungen, sind mit Mitteln der Wohnbauförderung errichtet worden, die auf Landesebene durch Förderungsgesetze und -richtlinien geregelt wird. Diese gesetzlichen Bestimmungen müssen bei der Vermietung der geförderten Wohnungen berücksichtigt werden, wie beispielsweise die Einkommensgrenzen, Förderungshöhe, die Rückzahlung der Förderungsdarlehn und besondere Kündigungsmöglichkeiten.

Mietrecht

Entscheidend für die Anwendbarkeit des WGG in Bezug auf das anzuwendende Mietrecht ist, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung gebaut (auch wenn es zwischenzeitlich an einen privaten Bauträger verkauft wurde) bzw. zum Zwecke der Sanierung im größeren Umfang (seit 1. September 1999 bestehende Sonderregelung) gekauft hat. Falls eine gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung lediglich vermietet, sie jedoch nicht gebaut hat, ist das Mietrechtsgesetz (MRG) anzuwenden. Dies ist insbesondere in Bezug auf die Mietzinsbildung und einige vorrangige Bestimmungen des WGG von großer Bedeutung. Da das WGG nicht alle mietrechtlichen Feinheiten regelt, ist das MRG subsidär anzuwenden.

Voraussetzungen / Anspruchsberechtigter Personenkreis

Obwohl die Voraussetzungen in den jeweiligen Landesgesetzen unterschiedlich geregelt sind, gelten einige einheitliche Voraussetzungen für Genossenschaftswohnungen.

• Staatsbürgerschaft
  • österreichische/r StaatsbürgerIn oder
  • EU-BürgerIn oder
  • EWR-BürgerIn oder
  • Nicht-EU-BürgerIn mit Aufenthaltsgenehmigung oder
  • Flüchtling nach Genfer Konvention
• Altersgrenzen
  • vollendetes 19. Lebensjahr (eine Anmeldung ist aber bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr möglich)
• Einkommensgrenzen
  • Die Summe der Nettoeinkommen aller miteinziehenden Personen muss sich zwischen einer bestimmten Höchstgrenze und einer Mindestgrenze bewegen, welche von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. (siehe jeweiliges Wohnbauförderungsgesetz)

Weblinks

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Deutschland

• http://www.wohnungsbaugenossenschaften.de
• http://www.gdw.de Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
• http://www.mieterbund.de

Österreich

• gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich (GBV)
• Wohnrecht für Mieter von Genossenschaftswohnungen (pdf)

Genossenschaft | Wohnungsmarkt